Faire construire un bien immobilier génère de la carotte fiscale, qu’il soit destiné à être occupé à titre de résidence principale ou à être loué. C’est surtout la mise en location immobilière qui donne lieu à de multiples possibilités de défiscaliser.
La loi Pinel : réduire son impôt jusqu’à 21% ou 32%
La loi Pinel lancée en septembre 2014 fait partie des dispositifs à grand succès du fait de son rendement attractif. Le bien neuf doit être exploité dans les communes à forte tension locative, ce qui diminue les risques d’inoccupation, générant ainsi des loyers stables et garantis. De plus, l’investisseur est libre de choisir entre investir sur 6 ans, sur 9 ans ou sur 12 ans. La défiscalisation est fonction de cette période d’engagement :
- pour un bien mis en location en France métropolitaine, elle est de 12%, de 18% ou de 21% du montant de l’investissement
- pour un immobilier loué dans les DROM COM c’est-à-dire en outremer, la carotte fiscale est meilleure : elle est de 23%, de 29% ou de 32%.
Afin de profiter de cette réduction d’impôt, l’immobilier doit être loué nu et le calcul des loyers tiendra compte de diverses conditions, dont certains plafonds fixés par la loi. Faire construire un bien Pinel est avantageux pour la famille de l’investisseur puisque celle-ci a la possibilité de le louer, à condition toutefois que les foyers fiscaux soient totalement séparés.
La LMNP : défiscaliser jusqu’à gommer totalement sa charge fiscale
Faire construire un bien destiné à être loué meublé peut aussi produire une excellente opportunité de réduire son impôt. L’investisseur qui devient un loueur en meublé non professionnel a droit à la déduction de ses charges et de ses dotations aux amortissements. Cela si son régime est le réel d’imposition c’est-à-dire lorsque ses recettes fiscales atteignent un certain montant annuel. Dans le cas échéant, le régime micro BIC s’applique, donnant lieu lui aussi à une réduction d’impôts via un abattement de 50% à 71% en fonction du type du bien meublé.
C’est le régime réel d’imposition qui est le plus intéressant car la charge fiscale du loueur peut être totalement gommée sur plusieurs années grâce à cette dotation aux amortissements dont l’excédent est reportable d’année en année. Cet amortissement est calculé sur l’immobilier et sur les équipements ainsi que les meubles.
La loi Girardin immobilier social : gagner plus de 100% en carotte fiscale
Ce dispositif s’applique aux investisseurs métropolitains fortement fiscalisés et qui souhaitent s’impliquer dans l’économie d’outremer par le biais de son marché immobilier. La loi Girardin IS est plutôt un outil de défiscalisation professionnelle puisque c’est l’impôt sur les sociétés qui est touché. En contrepartie de la construction d’un bien à usage de logement social dans les DROM COM, l’investisseur gagne plus de 100% de réduction fiscale par rapport au montant de l’acquisition. Exemple : si l’achat de l’immeuble s’élève à 1000 euros, la défiscalisation est de 1100 euros à 1150 euros. La durée de l’engagement à ce dispositif est limitée à 6 ans.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière dans l’ancien
De nombreux autres dispositifs permettent aussi d’adoucir sa fiscalité, y compris dans l’ancien. Le bien est acquis en l’état pour être rénové et restauré selon les normes exigées. Ces dispositifs sont entre autres :
- la loi Denormandie, qui est l’équivalent du Pinel mais qui cible plutôt les immeubles en cœur de ville et dans toutes zones confondues
- la loi Pinel ancien ou Pinel de déficit foncier : l’immeuble doit appartenir aux zones éligibles A, A Bis et B1
- le régime du déficit foncier, sans distinction d’emplacement géographique
- la loi Malraux qui concerne les biens classés patrimoine historique
